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NPL을 통해 경매를 입찰하게 되는 장점

1.우월적인 낙찰이 가능하고 경매입찰시 선순위인 임차인이 있다면 권 리정보를 입수할 수 있기 때문에 일반입찰자 보다 접근이 유리하다

2.안전성과 환금성이 있다

1순위 담보부 부실채권을 그대로 인수하기 때문에 철저한 권리분석으 로 크게 무리 없이 배당 또는 낙찰을 받을 수 있다

3.배당 또는 유입 후 매각을 통해 빠른 시일 안에 투자금을 회수 할 수 있다

개인에게는 배당소득에 대한 비과세를 적용받으나 대부업법 개정으로 개인자격으로는 NPL을 인수 할 수가 없다

NPL 론세일과 채무인수방식(사후정산)

1.론세일방식은 개인은 할 수 없지만 채무인수방식은 개인도 적은 투자금으로 부실채권을 자산관리회사 등을 통해서 수익구조를 상호 약정을 맺고 채무인수를 할 수 있다

유동화회사,금융기관 입장에서는 상환능력이 없는 현재의 채무자를 상환능력 있는 채무자로 교체하는 이점이 있다

2.채무인수방식 진행절차

NPL투자를 하고자 하는 자는 (주)블랙큐브자산관리 와 상담을 통해서 유동화회사 또는 채권금융기관과 채무인수계약을 체결한 후 계약금

명목으로 부실채권 양도금액의 10%를 유동화회사에 입금하고 경매에 입찰하여 고가 낙찰전략으로 낙찰을 받는다

유동화회사는 배당받은 1순위 근저당권자 배당금액에서 애초 투자자 겸 낙찰자와 약정을 맺었던 부실채권 매매금액을 제외한 차액을 채무인수자에게 돌려 준다

이 차액이 애초 투자자의 수익금이 된다

이렇게 해서 유동화회사는 빠른 시일 안에 안전하고 편리한 방식으로 부실채권을 유동화 할 수 있고 투자자는 소액(계약금)으로 부실채권에 투자하여 수익을 올리고 경매물건의 소유자가 될 수 있는 장점이 있다

채무인수방식의

장점

1.적은 투자비용으로 수익을 낼 수 있다

2.유동화회사입장에서는 저가 낙찰의 위험을 대비할 수 있다

단점

1.조건부 채권양수도계약이므로 패찰 시에는 계약은 무효가되고

계약금은 채권양수인에게 반환된다

만약 낙찰을 받고도 잔금을 치르지 못하는 경우 채권계약금과 입찰보증 금은 몰수당하게 된다

2.론세일 방식이 배당을 받거나 유입을 통해 수익을 낼 수 있지만 채무 인수방식은 오직 유입으로만 수익을 낼 수 있다

Q&A

질문 1

NPL(부실채권) 투자방법에는 론세일과 채무인수방식이 있는데 이 중 개인이

할 수 있는 투자방식은 어떤 것이 있는지요?

답변: 부실채권을 매입 추심할 수 있는 자격은 금융감독원 등록법인대부업자

만 가능 합니다

근저당권에 대한 질권대출이 개인에게는 불가능하므로 배당시 까지 고스란히

투자를 해야되기 때문에 개인은 론세일 투자는 불가능하지만 채무인수방식은

적은 투자금으로 NPL채권을 인수할 수 있습니다

유동화회사 및 채권금융기관 입장에서는 상환능력이 없는 현재의 채무자를

상환능력이 있는 채무자로 교체하는 이점이 있다

질문 2

채무인수방식은 어떤 절차가 있는지요?

답변 : 개인투자자와 자산관리회사가 부실채권 매입금액에 대한 계약금과 중도금만 지급하고 투자자인 채무인수인에게 채무의 동일성을 유지하면서 그 채무를 이전한 후 투자자가 경매절차에서 직접 매각을 받는다는 것을 조건으로 하는 면책적 채무인수입니다

즉 계약금만 지급한 후 경매입찰보증금으로 중도금을 대신하여 투자자가 낙찰받은 후에 잔금을 지불하면 됩니다

따라서 계약금의 일부만 받고 일부 권리를 조건부로 양도해 준 상태이기에 경매절차 종결 후까지 채권자의 지휘는 유동화회사 또는 금융기관이 가지게 됩니다

이렇게 해서 유동화회사 또는 금융기관에서는 빠른 시일 안에 안전하고 편리한 방식으로 NPL채권을 유동화 할 수 있고 투자자는 소액으로 NPL채권에 투자하여 수익을 올리고 경매물건의 소유자가 될 수 있는 장점이 있습니다.

NPL 정리

다시한번 정리해 보면

Npl시장에서 채무인수방식은 투자자가 경매에서 직접 낙찰 받는다는 조건부로 계약이 이루어 집니다

투자자는 계약금만 지급하고 면책적 채무인수 후 경매물건을 직접 낙찰받아 입찰보증금과 채무인수 금액을 제외한 경낙잔금을 납부하고 소유권

을 취득합니다

이 과정에서 상계신청 동의서와 채무인수 승낙서를 법원에 제출 합니다

이때 투자자는 소유권을 취득하게 되지만 채권자인 자산유동화회사의 근저당권은 그대로 남게 되고 투자자는 소유권이전일로부터 일정기간 이내

에 은행대출 또는 자기자본으로 채권자에게 채무인수자금을 상환하면 동시에

저당권은 말소 됩니다

채무인수방식은 초기 투자금이 적게 들어간다는 장점이 있습니다

반면 경매에서 유동화회사와 약속한 금액 이상으로 반드시 입찰을 해야

합니다

따라서 이 방식은 소유권을 취득하는 유입투자방식이어서 결국은 경매투자와 비슷한 효과가 있습니다

만약 투자자가 약속한 금액으로 입찰을 했는데 낙찰 받지 못했다면 계약

조건이 충족되지 않으므로 계약은 자동 해지되고 계약금은 투자자에게

환불 됩니다

반면 투자자가 입찰에 참여하지 않거나 약속한 금액보다 낮게 입찰한 경

우는 계약금은 위약금이 되어 돌려받을 수가 없습니다

장점으로는

채권최고액까지 고가 입찰할 수 있으므로

낙찰가능성이 큰 장점이 있습니다

단점으로는 유입 투자만 가능하고 배당 투자는 할 수 없는 점 입니다

론세일 VS 채무인수 비교

경매낙찰을 조건으로 하는 약점

채권자 변경 없음

외관상 변경없음(유동화회사가 채권자 채무인수

낙찰조건부채권양수도 방식

없음

유입

SPC < AMC 등 대형유동화회사

질권대출 필요 없음

실거주/임대/재매각