NPL경매

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NPL매입투자
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블랙큐브는 다양한 인프라를 통한 NPL매각물건을 확보/검토하여 우량한 부실채권 매입정보를 지속적으로 제공합니다.


NPL을 통해 경매를 입찰하게 되는 장점

1.우월적인 낙찰이 가능하고 경매입찰시 선순위인 임차인이 있다면 권 리정보를 입수할 수 있기 때문에 일반입찰자 보다 접근이 유리하다

2.안전성과 환금성이 있다

1순위 담보부 부실채권을 그대로 인수하기 때문에 철저한 권리분석으 로 크게 무리 없이 배당 또는 낙찰을 받을 수 있다

3.배당 또는 유입 후 매각을 통해 빠른 시일 안에 투자금을 회수 할 수 있다

개인에게는 배당소득에 대한 비과세를 적용받으나 대부업법 개정으로 개인자격으로는 NPL을 인수 할 수가 없다

 

NPL 론세일과 채무인수방식(사후정산)

 

1.론세일방식은 개인은 할 수 없지만 채무인수방식은 개인도 적은 투자금으로 부실채권을 자산관리회사 등을 통해서 수익구조를 상호 약정을 맺고 채무인수를 할 수 있다

유동화회사,금융기관 입장에서는 상환능력이 없는 현재의 채무자를 상환능력 있는 채무자로 교체하는 이점이 있다

 

2.채무인수방식 진행절차

NPL투자를 하고자 하는 자는 (주)블랙큐브자산관리 와 상담을 통해서 유동화회사 또는 채권금융기관과 채무인수계약을 체결한 후 계약금

명목으로 부실채권 양도금액의 10%를 유동화회사에 입금하고 경매에 입찰하여 고가 낙찰전략으로 낙찰을 받는다

 

유동화회사는 배당받은 1순위 근저당권자 배당금액에서 애초 투자자 겸 낙찰자와 약정을 맺었던 부실채권 매매금액을 제외한 차액을 채무인수자에게 돌려 준다

이 차액이 애초 투자자의 수익금이 된다

이렇게 해서 유동화회사는 빠른 시일 안에 안전하고 편리한 방식으로 부실채권을 유동화 할 수 있고 투자자는 소액(계약금)으로 부실채권에 투자하여 수익을 올리고 경매물건의 소유자가 될 수 있는 장점이 있다

 

채무인수방식의


장점

1.적은 투자비용으로 수익을 낼 수 있다

2.유동화회사입장에서는 저가 낙찰의 위험을 대비할 수 있다

 

단점

1.조건부 채권양수도계약이므로 패찰 시에는 계약은 무효가되고

계약금은 채권양수인에게 반환된다

만약 낙찰을 받고도 잔금을 치르지 못하는 경우 채권계약금과 입찰보증 금은 몰수당하게 된다

2.론세일 방식이 배당을 받거나 유입을 통해 수익을 낼 수 있지만 채무 인수방식은 오직 유입으로만 수익을 낼 수 있다



Q&A


질문 1

NPL(부실채권) 투자방법에는 론세일과 채무인수방식이 있는데 이 중 개인이

할 수 있는 투자방식은 어떤 것이 있는지요?

 

답변: 부실채권을 매입 추심할 수 있는 자격은 금융감독원 등록법인대부업자

만 가능 합니다

근저당권에 대한 질권대출이 개인에게는 불가능하므로 배당시 까지 고스란히

투자를 해야되기 때문에 개인은 론세일 투자는 불가능하지만 채무인수방식은

적은 투자금으로 NPL채권을 인수할 수 있습니다

유동화회사 및 채권금융기관 입장에서는 상환능력이 없는 현재의 채무자를

상환능력이 있는 채무자로 교체하는 이점이 있다

 

질문 2

채무인수방식은 어떤 절차가 있는지요?

 

답변 : 개인투자자와 자산관리회사가 부실채권 매입금액에 대한 계약금과 중도금만 지급하고 투자자인 채무인수인에게 채무의 동일성을 유지하면서 그 채무를 이전한 후 투자자가 경매절차에서 직접 매각을 받는다는 것을 조건으로 하는 면책적 채무인수입니다

즉 계약금만 지급한 후 경매입찰보증금으로 중도금을 대신하여 투자자가 낙찰받은 후에 잔금을 지불하면 됩니다

따라서 계약금의 일부만 받고 일부 권리를 조건부로 양도해 준 상태이기에 경매절차 종결 후까지 채권자의 지휘는 유동화회사 또는 금융기관이 가지게 됩니다

이렇게 해서 유동화회사 또는 금융기관에서는 빠른 시일 안에 안전하고 편리한 방식으로 NPL채권을 유동화 할 수 있고 투자자는 소액으로 NPL채권에 투자하여 수익을 올리고 경매물건의 소유자가 될 수 있는 장점이 있습니다.


NPL 정리


다시한번 정리해 보면

Npl시장에서 채무인수방식은 투자자가 경매에서 직접 낙찰 받는다는 조건부로 계약이 이루어 집니다

투자자는 계약금만 지급하고 면책적 채무인수 후 경매물건을 직접 낙찰받아 입찰보증금과 채무인수 금액을 제외한 경낙잔금을 납부하고 소유권

을 취득합니다

이 과정에서 상계신청 동의서와 채무인수 승낙서를 법원에 제출 합니다

이때 투자자는 소유권을 취득하게 되지만 채권자인 자산유동화회사의 근저당권은 그대로 남게 되고 투자자는 소유권이전일로부터 일정기간 이내

에 은행대출 또는 자기자본으로 채권자에게 채무인수자금을 상환하면 동시에

저당권은 말소 됩니다

채무인수방식은 초기 투자금이 적게 들어간다는 장점이 있습니다

 

반면 경매에서 유동화회사와 약속한 금액 이상으로 반드시 입찰을 해야

합니다

따라서 이 방식은 소유권을 취득하는 유입투자방식이어서 결국은 경매투자와 비슷한 효과가 있습니다

만약 투자자가 약속한 금액으로 입찰을 했는데 낙찰 받지 못했다면 계약

조건이 충족되지 않으므로 계약은 자동 해지되고 계약금은 투자자에게

환불 됩니다

반면 투자자가 입찰에 참여하지 않거나 약속한 금액보다 낮게 입찰한 경

우는 계약금은 위약금이 되어 돌려받을 수가 없습니다

장점으로는

채권최고액까지 고가 입찰할 수 있으므로

낙찰가능성이 큰 장점이 있습니다

단점으로는 유입 투자만 가능하고 배당 투자는 할 수 없는 점 입니다


론세일 VS 채무인수 비교
구분
론세일
채무인수

개념

채권자

채무자

계약형식

근저당권이전

투자목적

거래업체

매입자금

수익방법

확정채권양도의 형식으로 매입

부실채권 매수인으로 채권자변경

변경없음

확정채권양도

매수자에게 변경등기

배당 또는 배당+유입(경매낙찰)

금융회사 SPC, AMC

근저당권부 질권대출

배당

경매낙찰을 조건으로 하는 약점

채권자 변경 없음

외관상 변경없음(유동화회사가 채권자 채무인수

낙찰조건부채권양수도 방식

없음

유입

SPC < AMC 등 대형유동화회사

질권대출 필요 없음

실거주/임대/재매각



STEP.1 물건 확보
매입물건 검토

STEP.2 자체평가 시스템
대상물건 자체평가

STEP.3 VALUATION
수익률, 기간산정

STEP.4 물건 제공
매입조건 및 금액협의

STEP.5 채권 양수도 계약
채권 양수도 계약서 작성

STEP.6 질권 대출
잔금 납부

STEP.7 채권자 변경
근저당권 이전

 

신탁공매란?

우리가 알고 있는 부동산매입 방법에는 매매와 분양 그리고 경매와공매가 있습니다 신탁공매를 통한 매입에 대해 말씀드리면 신탁공매는 일반적인 경.공매와는 다소 차이가 있습니다

매매에 가깝다고 할 수 있습니다

위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리처분하는 법률관계를 말 합니다

 

주로 일반적인 신탁은 관리신탁입니다

담보신탁이란 부동산 소유자가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기 소유의 부동산을 부동산신탁회사를 통해 담보를 제공하는 제도(소유권을 맡겨두는 방식)이며

신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산 소유권자로부터 부동산을 신탁 받아 신탁부동산을 채권자를 위하여 담보가치가 유지 보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 신탁부동산은 위탁자에게 돌려 줍니다

그러나 만약 채무자가 불이행되면 부동산신탁회사가 신탁부동산을 환가하여

(주로 공매처분) 그 처분 대금으로 채권자에게 채무를 변제하고 잔여 처분 대금은 수익자에게 교부합니다

 

부동산담보대출의 경우 금융기관이 일반적으로 근저당권을 많이 이용해 왔지

만 담보신탁이 근저당권에 비해 비용 및 담보가치 유지와 신속한 환가절차

측면에서 유리한 면이 많아 이용도가 높습니다

신탁소유의 재산이 위탁자의 채무불이행으로 인해 공매가 진행되면 이에 참여하여 저가로 낙찰을 받을 수 있습니다

그 이유는 경매,공매를 하시는 분들이 신탁공매에 대한 인지도가 약한 편이어서 경쟁이 치열하지 않으며 그리고 일반적인 경.공매와 다르게 유찰시 단시간

에 이루어지기 때문에 저가 매수가 가능하다는 것입니다.

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